Por Miguel Ludmer
Director de Interwin Marketing Inmobiliario
A mediados de 2009, el mercado inmobiliario se puso muy activo; la demanda e interés de los compradores continuó durante todo 2010, y, salvando el fantasma del año electoral, se mantendrá así en 2011, ya que este sector ha sido elegido por los inversores para refugiar sus ahorros e inversión.
En parte, ello se debe a que los plazos fijos u otras colocaciones financieras hoy no representan una buena opción para invertir, ya que la inflación en pesos los supera. Asimismo, la inflación en dólares que se percibe a nivel mundial -la desvalorización del billete americano-, inclina a la gente a refugiarse en activos reales, y lo más sencillo y seguro sigue siendo el ladrillo. Las unidades más pequeñas, de valores de hasta 150 mil dólares, seguirán siendo las más demandadas, ya que el inversor opta cada vez más por atomizar riesgos, adquiriendo inmuebles de fácil reventa. Por otra parte, se percibe que en el mercado hay una mayor cantidad de inversionistas que cuentan con 100 mil dólares en relación con quienes tienen 500 mil. Estos últimos constituyen otro tipo de cliente, que tiene una demanda especial.
Las zonas que seguirán en alza y con buena demanda por parte del público son las ya consolidadas, como el corredor Norte de la ciudad, por ejemplo, con productos ya construidos y afianzados, y que no generan dudas en los inversores. Por otro lado, y a partir de los grandes terrenos que se han vendido este año, Interwin cree que los desarrollistas apuestan a que la compra "desde el pozo" continúe al menos por otros tres años, con la misma intensidad.
Respecto a los precios, a diferencia de otras plazas donde el mercado inmobiliario se mueve con crédito tanto del sector privado como público, nuestro mercado es de inversión genuina. A raíz de este aspecto, no hay motivos a la vista por los que pudiera pensarse que se producirá una baja en los valores de las propiedades.
Además, se estima que continuará la tendencia alcista en cuanto a los costos de la construcción -tierra y obra-. Los precios de venta seguirán incrementándose porque el costo de los terrenos continúa creciendo, dado que, al menos en la Ciudad de Buenos Aires, estos espacios hoy son un bien muy preciado. Cada vez hay menos lotes vacantes para construir, por lo cual aquellos que están bien ubicados son objeto de alta demanda, y lógicamente van subiendo de precio.
El precio de la tierra determina en mayor medida cuánto va a salir el metro cuadrado construido, pues la obra tiene un valor determinado -unos 1.100 dólares el metro-. La incidencia -la locación- es lo que determina si un metro cuadrado en Las Cañitas vale de costo 25 dólares y en Villa Urquiza, 1.500. Este mismo fenómeno de crecimiento se extiende también a Vicente López, en la Provincia de Buenos Aires.
Las zonas con buena revalorización son los barrios tradicionales (Palermo, Belgrano y Barrio Norte en menor medida) y en la primera periferia de estos: Nuñez, Saavedra, Villa Urquiza, Coghlan, Villa Crespo, Almagro y Balvanera.
Pero la construcción avanza lentamente porque cada vez es mas difícil para el desarrollista encontrar tierras en los barrios tradicionales cuyas incidencias no ahoguen el proyecto desde los planes.
Hasta ahora la demanda va absorbiendo estos valores, pero todo dependerá de la cotización de la moneda, el costo de la construcción y la inflación en dólares, ya que el desarrollista traslada sus mayores costos a los precios de las unidades.
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