ANALISIS | ¿Debería variar el precio de las propiedades?

Por Miguel Ludmer
En un mercado que observa con cautela la evolución de la crisis financiera internacional y la fluctuación de todos los precios, la pregunta que hoy está en boca de todos los integrantes de la cadena inmobiliaria – desarrolladores, inversores y comercializadoras - es si el valor de las propiedades está alto. En ese caso, ¿debería bajar?
La realidad es que los precios de las propiedades pueden variar por varios motivos, y los profesionales del sector tratamos de entender las distintas variables que los afectan, para poder anticiparnos a la reacción del mercado.
1) El valor de reposición
2) El crédito hipotecario disponible
3) El valor del dólar
4) El surgimiento de otras opciones de inversión interesantes.
5) El valor del m2 en todo el mundo.

1) El valor de reposición es el costo que tendría hoy volver a construir una unidad determinada. Ese es el límite posible para la baja de precios, que los propietarios no querrán perforar. En esta variable intervienen dos aspectos:
- Cuando el costo de construcción crece de manera generalizada, como estuvo ocurriendo, los desarrollistas suben así mismo sus listas de precios: el incremento de los costos registrado entre el segundo trimestre de 2007 y el primer trimestre de 2008 fue de aproximadamente de un 30 por ciento.
- Los precios de los terrenos. Hasta mediados de 2003, el precio de los lotes significaba entre el 20% y el 30 % del costo total de la obra. Luego de la pesificación, que redujo a un tercio el costo de obra, los desarrollistas aceptaron pagar más por los lotes y a mitad de 2007 se llegó a abonar por ellos hasta el 50% del costo total de la construcción. Luego - ya en el último trimestre de 2008 - comenzaron a detenerse pero pertenecen a miles de propietarios individuales, que intentarán seguir recibiendo los valores que se manejaron en estos últimos dos años. La realidad es que hoy el espacio es un producto sumamente escaso, y no es fácil que baje su valor.
Sumando estas variables, vemos que hay muchos productos que ya se venden con un escaso margen de utilidades, apenas por encima de lo que cuesta construirlos. En ese contexto los precios pueden bajar muy relativamente, solo en la medida en que bajen los costos de reposición (por la suma de terreno + construcción).

2) Otro de los factores que influye en el precio de las propiedades es la participación del crédito hipotecario, ya sea en la compra o en el desarrollo. Cuando hay menos personas capaces de tomar créditos, habrá una menor demanda y venta de unidades.
En lo que hace a los créditos para financiar los emprendimientos, el 85% de los proyectos se lleva a cabo sin crédito bancario, y con altos porcentajes de participación de ahorristas individuales que cuentan con capital genuino para sostenerlos.
Acompañando una menor velocidad de venta del segundo semestre de 2008, también se registra una menor velocidad en la solicitud de permisos para nuevas obras. De este modo, la oferta existente se ira absorbiendo a un ritmo parejo, por lo que los precios deberían mantenerse.

3) La relación peso- dólar: Si el dólar sube su precio en relación al peso, harán falta menos dólares para cubrir los costos de construcción, que se abonan a moneda local. Pero por otro lado, la gente podrá ahorrar mensualmente una menor cantidad de dólares y la compra de propiedades se tornará menos accesible. Lo que no sabemos es cuánto va a valer el dólar en mayo, en agosto y en octubre, y cómo van a evolucionar los costos de obra en relación al precio de esa moneda. Pero ante las consultas de potenciales inversores, los comercializadores estamos aconsejando invertir en productos que tengan un posible plan B, mas allá de la venta a la finalización de la obra, como ser unidades chicas para renta o unidades donde piense habitar algún miembro de la familia, y en ese marco vemos muy buen ánimo de compra.

4) Los instrumentos financieros. Si aumentan las tasas de interés o surgen colocaciones rentables, desaparecerían algunos inversores para volver al negocio financiero, con lo cual los precios podrían subir. Sin embargo, creemos que hoy por hoy no hay otra opción más sana de inversión que “el ladrillo”.

5) Finalmente, comparando el valor de los inmuebles a estrenar en distintas ciudades de todo el mundo, vemos que en Buenos Aires los precios promedio todavía están por debajo. Aunque con la crisis hubo una reducción, podemos decir que en promedio el valor del m2 de las unidades Premium en Madrid es hoy aproximadamente de 5.000 euros, en Miami de US$ 3000, y en Uruguay de US$ 1.800. Atendiendo a esta relación, los precios de las propiedades porteñas no deberían bajar, sino todavía seguir subiendo un poco más.

Desde el área comercial vemos un inusitado interés ante determinadas oportunidades de inversión. Estamos recibiendo muchísimas consultas. Es posible que ante la duda, el inversor prefiera orientarse ya no a los inmuebles en proyecto y obra sino más bien a unidades terminadas, pero vemos claros indicios de movimiento y por eso creemos que los precios no están altos.

Perfil del autor: Director de Interwin Marketing Inmobiliario.